안녕하세요, 알콩달콩 열공부부입니다.
오늘은 피같은 전세금을 지킬 수 있는 방법을 알아보겠습니다. 이전글에서 계산해 봤던 것처럼 대한민국 평균 저축가능 금액은 2억 5천만원정도 입니다. 그런데 아래 아파트 매매가격을 보면 이 금액으로는 서울은 물론 살기 좋은 수도권이나 광역시 아파트 매매도 쉽지가 않은 상황입니다. 집가격이 적정가격으로 떨어지기 전까지는 전세로 살아야할 것 같습니다...
그렇다면 전세금을 지킬 수 있는 방법은 무엇이 있을까요? 바로 서울보증보험 (이하 SGI) 의 전세금보장신용보험과 주택도시보증공사 (이하 HUG) 의 전세보증금반환보증이 있습니다. 두 보험의 차이는 전세보증금의 제한이 SGI는 없고, HUG는 수도권 7억원, 기타 5억원 까지의 제한이 있다는 것입니다. 보험료율도 SGI는 연 0.192%이고, HUG는 연 0.128%입니다. 따라서 저는 2억 5천만원 이하의 전세아파트를 생각하고 있으므로 보험료가 저렴한 주택도시보증공사 HUG의 전세보증금반환보증에 대해서 알아보겠습니다. 대출이 필요할 경우에는 우리, 신한, KEB하나, 국민, 기업, NH농협, 부산, 광주 은행에 방문해서 전세금안심대출보증으로 신청이 가능합니다.
먼저 전세보증금반환보증 상품구조를 보면 집주인이 전세계약만료 1개월 후까지 전세금을 돌려주지 않으면 HUG에 전세보증금반환신청 후 확인이 되면 전세금을 지급해주는 구조입니다. 아래 12가지 조건을 만족해야 신청이 가능합니다.
1. 임대인과 임차인이 대한민구 국적의 개인이며, 전세계약이 단독명의여야 한다.
2. 전세계약기간이 1년 이상이고, 계약기간이 절반 이상 남아야 한다.
3. 전세보증금이 수도권 7억원, 그외 지역일 경우 5억원 이하여야 한다.
4. 전세보증금 대출을 받지 않아야 한다. (받으려면 전세금 안심 대출보증으로 은행방문신청)
5. 공인중개사를 통해 계약하고, 전입신고와 확정일자를 받아야 한다.
6. 전세목적물이 다중주택, 공관, 가정어린이집, 노인복지시설, 근린생활시설이면 안된다.
7. 전세목적물의 건물과 토지 모두 동일 임대인 소유여야 한다.
8. 전세목적물에 경매신청, 압류, 가압류, 가처분 등 권리침해가 없어야 한다.
9. 전세권 (등기부등본에 전세금이 작성 되어있는 것) 이 설정되어있지 않아야 한다.
10. 전입세대열람서상 타세대의 전입내역이 없어야 한다.
11. 건축물대장에 위반건축물 기재사실이 없어야 한다.
12. 전세보증금과 선순위채권 (주택담보대출 등) 의 합이 주택가격보다 작고 선순위 채권이 주택가격의 60% 이내여야 한다.
위 12가지 조건을 만족하면 1) 관할 영업지사 방문 2) 우리, 신한, 하나, 국민, 농협, 기업, 광주은행 중 가까운 은행 방문 (가능한 부동산중개 사무소도 있다고 합니다.) 3) HUG 홈페이지 4) 모바일 앱(우리은행 위비뱅크) 을 통해 신청이 가능합니다.
전세보증금 반환보증 신청가능시기는 위에 보는 것처럼 신규 전세계약일 경우에는 전세계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은날로부터 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기 전입니다. 갱신 전세계약일 경우는 만료일 이전 1개월부터 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기 전입니다.
위와 캡처와 같이 보증료 할인이나 할증 사항도 있으니 잘 살펴보시면 좋을 것 같습니다. 인터넷이나 모바일로 신청 시 3%, 그리고 일시납 1년 초과분 3% 할인이 누구나 할 수 있는 할인으로 보입니다. 보증금이 3억원 이내면 보증료에 대한 세액공제도 되는 것도 확인할 수 있었습니다.
이제 보증금 반환절차를 알아보겠습니다. 만약 집주인이 전세금을 계약만료 1개월까지 돌려주지 않는다면 그 다음날 부터 보증이행 신청이 가능합니다. 보증이행 청구는 관할 영업지사 또는 온라인이행청구시스템으로 신청이 가능하나 보증 이행 신청 전까지 부동산 등기부등본에 주택임차권등기명령 신청을 해서 등기를 마치고 신청을 해야한다고 합니다. 등기신청은 관할 법원에서 신청할 수 있고 등기까지 약 2주 정도가 소요된다고 합니다. 등기를 하려면 계약기간 1~6개월 전에 계약을 종료하겠다는 의사표시를 명확하게 해야한다고 합니다. 어쨋든 전세계약 만료 1달 후 등기를 신청한다고 하면 2년 1개월 2주정도에 등기가 완료됩니다. 이후 보증이행 신청을 하면 보증이행청구서를 접수한 날로부터 1개월 이내에 심사가 가능하다고 합니다. 따라서 빠르면 전세 계약 만료일로부터 2개월 2주 이후 이사일자를 잡을 수 있고 이사 당일 전세금을 받을 수 있습니다. 참고로 전세금을 받기 전에는 전출을 하면 집을 빌렸다고 주장할 수 있는 대항력이 없어진다고 하니 전출은 하면 절대로 안됩니다.
저도 조만간 인터넷으로 신청을 해볼 계획인데 신청을 하고나면 어떻게 신청하는지, 어떤 서류가 필요한지 어떻게 서류를 구할 수 있는지 신청절차에 대해서도 정리해 보겠습니다. 오늘도 열공!
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