앞으로 아파트 가격은 올라갈까 내려갈까? (feat. 적정 아파트 가격 구하기)

  안녕하세요, 알콩달콩 열공부부입니다.

 

  이전 "열공부부가 경제노트를 시작하는 이유" 글에서 계산해본 것처럼 대한민국 국민은 근로기간 동안 평균 2억 5천만원 가량을 저축할 수 있었습니다. 요즘 집값이 너무 비싸져서 집을 사기는 너무 부담스러운 상황입니다. 따라서 앞으로 아파트 가격이 올라갈지 내려갈지 예상해 보고, 적정 아파트 가격은 얼마정도일지 제 마음대로 한 번 계산해 보겠습니다.

 

  아래 그래프를 보면 1986년 대비 물가와 소득은 서서히 상승했는데 아파트의 가격은 크게 상승한 것을 알 수 있습니다. 2016년까지만 봐도 아파트 가격이 많이 올랐는데 지금은 그때보다 더 크게 올랐습니다. 이 그래프만 보면 아파트 가격은 향후 떨어질 가능성이 있다고 생각합니다.

 

출처 : 국토연구원 송하승 외, 뉴노멀시대 부동산산업의 새로운 역할과 과제

 

  아래 한국감정원에서 나온 평균아파트 가격을 보면 2017년 말부터 아파트 가격이 다시 급격하게 상승한 것을 확인할 수 있습니다. 2016년 서울과 전국의 평균아파트 매매가격은 약 4억 5천만원과 2억 5천만원이었습니다. 2020년 1월 서울은 6억 9천만원, 전국은 3억 2천만원이 되었습니다. 2016년 대비 서울은 1.5배, 전국은 1.3배정도 가격이 올라갔습니다. 위 그래프에서 2016년 아파트 가격지수는 서울과 전국 각각 500과 470정도 됩니다. 그러면 2020년의 지수를 구하기 위해 1.5배, 1.3배를 곱해주면 현재 서울과 전국의 아파트가격지수는 750, 610 정도가 되겠습니다. 소비자 물가지수가 위 그래프처럼 증가한다고 하면 현재는 350 수준이 될 것으로 예상됩니다. 따라서 아파트의 가격의 물가지수만큼 상승한다고 가정하면 서울의 적정 평균아파트매매가격은 6억 9천만원 * 350 / 750 = 3억 2천만원, 전국은 3억 2천만원 * 350 / 610 = 1억 8천만원 정도라고 계산해 볼 수 있습니다.

 

 

  아래 그래프에서 보는 것과 같이 우리나라의 생산가능인구가 계속 줄어들고 있습니다. 일본의 경우와 우리나라의 상황은 다를 수도 있지만, 적어도 생산가능인구비중이 일본보다 더욱 급격하게 줄어드는 것은 사실입니다. 따라서 아파트 가격은 시간이 갈수록 점차 떨어질 가능성이 높다고 생각됩니다. 물론 누구나 살고 싶어하는 서울 강남이나 핵심적인 지역의 아파트들은 부분적으로 더 오를 가능성도 있을 것 같습니다.

 

출처 : 한국은행, 인구고령화가 주택시장에 미치는 영향

 

  아래의 표를 보면 연소득 대비 주택가격의 비율인 PIR (Price to Income Ratio) 이 나와있습니다. 전국기준 중간소득은 5183만원 정도 되고, 중간 주택가격은 2억 7882만원 정도가 되어 PIR은 5.4 수준인 것을 확인할 수 있었습니다.

 

 

  이 가격이 평생 모을 수 있는 평균 금액인 2억 5천만원과 거의 일치하는 것을 보면 전국 주택매매가격은 버블은 아닌 것으로 생각됩니다.

 

출처 : KB주택가격동향(2020.01) 보고서

 

  그러나 아래의 수도권 아파트의 가격을 살펴보면 PIR이 서울은 10.9로 11배정도가 됩니다. 2019년 3분기 기준으로 서울 중위소득이 5726만원인데 숨만 쉬고 11년을 모아야 아파트를 살 수 있고, 소득의 절반을 저축한다고 해도 22년간 모아야 아파트를 겨우 살 수 있습니다. 따라서 수도권 아파트의 가격은 버블이 껴있다고 생각합니다.

 

출처 : KB주택가격동향(2020.01) 보고서

 

  실제로 대한민국 평균 월급은 350만원이고 실수령액은 300만원정도입니다. 월 생활비로 230만원 가량으로 사용하면 저축을 한달에 70만원 정도 할 수 있어서 저축 가능 금액 비율은 70만원 / 300만원 * 100 = 23.3% 정도를 저축할 수 있습니다.

 

  대출을 받았을 때 이 저축가능금액을 모두 원금과 이자를 상환하는데 사용한다고 하면 적정 PIR과 적정 아파트 가격은 얼마인지 계산해 보겠습니다. 월급 350만원은 연 4200만원입니다. 그리고 PIR을 x라고 두고 20년 상환 대출금리가 3%라고 가정하겠습니다. 그러면 아파트의 가격은 연봉에 PIR을 곱한 4200*x만원이 됩니다. 현재 주택담보대출비율인 LTV (Loan to Value Ratio) 가 60%까지 가능하므로 집가격의 40%인 4200*x*0.4=1680*x만원은 이미 저축을 했다고 가정하겠습니다. 대출을 60%를 받으면 대출금은 4200*x*0.6=2520*x만원이 되고 매년 상환해야하는 원금은 20년납이므로 2520*x/20=126x만원/연 이고, 이자는 3%로 2520*x*0.03=75.6x만원/연입니다. 이 둘을 더하면 201.6*x만원을 매년 원금과 이자를 상환하는데 사용해야 합니다.

 

  따라서 201.6*x만원/4200만원*100 = 23.3%가 되는 x가 적정 PIR입니다. 이를 통해 적정 PIR은 4.85정도 되는 것을 알 수 있었습니다. 금리를 3%로 가정했는데 금리가 낮아지면 PIR은 커지고, 올라가면 PIR은 작아집니다. 왜냐하면 금리가 낮아지면 위 식에서 201.6에 해당하는 금액이 작아지기 때문입니다.

 

  따라서 전국 평균 적정 아파트가격은 연봉에 적정 PIR을 곱한 4200만원 * 4.85 = 2억 370만원 정도로 계산해 볼 수 있었습니다. 2020년 2월 19일 기준 우리나라의 기준금리는 1.25%이고, 미국의 기준금리는 1.50~1.75%정도입니다. 미국의 기준금리가 더 높기 때문에 달러를 원하는 사람들이 많아 사실 우리나라도 금리를 올려야 하는 상황입니다. 따라서 미국이 금리를 더 내리지 않는다면 우리나라도 더 금리를 내리기는 어려운 상황입니다. 그리고 계속 금리를 내리면 돈이 계속 풀려서 버블이 더욱 커질 것이기 때문에 저는 언젠가는 금리를 올릴 것이라고 예상하고 있습니다. 이런 상황에서 수도권 아파트 가격은 너무 높다고 생각이 됩니다. 오늘도 열공!